Опыт

Как грамотно принять квартиру и не облажаться

Краткая инструкция по документам и недочетам

текст: Валерия Семенова

21 декабря 2017

7 мин

Дом наконец достроен и сдан, можно забирать ключи. Но не торопитесь! Вам еще нужно принять квартиру у застройщика, и к этому этапу стоит подойти очень ответственно. Иначе потом не докажете, что стены были кривыми, а не вы их такими сделали. На самом деле, в грамотной приемке квартиры нет ничего сложного. Вам понадобятся стопка бумаги, ручка, лампочка, фен, фонарик и кусок мела. А что со всем этим делать — рассказывает «Жилец».

Как узнать, что квартира готова

По закону, застройщик должен бумажным письмом сообщить дольщикам, что дом готов и можно принимать работу. Дополнительно он может позвонить, прислать e-mail или смс, но может этого и не делать. Бумажное письмо при этом может потеряться или попасть в почтовый ящик соседей. Поэтому имеет смысл проявить здоровую инициативу: следить за новостями на сайте застройщика и в его группах в соцсетях.

Когда подписывать акт приемки

Застройщик назначил день сдачи квартир. Вы приходите в его офис, имея на руках оригинал договора долевого участия и паспорт. На приемке квартиры должны присутствовать все дольщики (и все — с паспортами). Это значит, что если вы покупали квартиру на себя и на сестру, которая живет в Набережных Челнах, сестре либо придется взять в руки паспорт и ехать с вами в офис, либо оформить на вас доверенность.

Важно: на этом этапе не надо ничего подписывать. Застройщик может предложить: «Давайте сначала акт, а потом квартирку посмотрим, чего туда-сюда ходить». Не ведитесь. В акте-приемки всегда есть пункт о том, что вы не имеете претензий к виду и состоянию квартиры. Поэтому — ничего не подписываем до осмотра квартиры.

Если вы ставите подпись, это означает, что все — квартиру вы приняли. И если в ней, например, разбитое стекло, то вставлять новое будете сами.

Что еще нужно знать про документы

Если во время осмотра квартиры вы обнаружите недоделки, то их нужно вносить в специальный документ — дефектный акт (он же смотровой лист), который будет приложением к акту приемки-передачи. Строгой формы нет, но заранее надо запастись бумагой на 2 экземпляра (себе и застройщику), а в «шапке» документов указать, что этот перечень является приложением к акту приемки-передачи квартиры, в конце — ФИО, свои и представителя застройщика, дату составления.


«Между первым визитом в мою квартиру и подписанием акта приемки прошел почти год — я, конечно, понимаю, что недочеты есть почти всегда, но такого увидеть не ожидал. Например, одна из стен была отклонена по вертикали на 10 см — строителям пришлось не выравнивать ее, а сносить. Не представляю, что бы пришлось делать, если бы я подписал акт приемки не глядя», — Михаил, 47, Подмосковье.


На что обратить внимание в подъезде

Да-да, подъезд относится к совместному имуществу жильцов, так что вы владеете в нем долей. Соответственно, можете высказывать претензии, если застройщик накосячил с отделкой. Важно: застройщик не обязан прописывать в ДДУ (договор долевого участия — прим.) конкретные детали отделки подъезда, поэтому претензии, скорее, могут касаться поломок, недоделок и разрушений. Если входная дверь болтается на одной петле, вместо почтовых ящиков стоит картонная коробка, а кафель битый, застройщик должен это исправить. Все выявленные на этом и последующих этапах недочеты вносятся в дефектный акт (в оба экземпляра). Имеет смысл параллельно собирать фотодоказательства.

Что еще проверить до того как зайти в квартиру

 Работу лифта (по закону должен работать хотя бы один — лучше бы, конечно, грузовой, но застройщик вправе передавать квартиры, если работает только пассажирский).

 Показания счетчиков (свет в электрощитовой и тепло, если в доме предусмотрен тепловой узел)

 Технический этаж и подвал (если квартира у вас на первом или последнем этаже). Протечки и запах должен устранять застройщик — смело вносите эти проблемы, буде обнаружены, в чек-лист.

Что должно быть в квартире

У вас с собой должен быть оригинал ДДУ, в котором и перечисляется все, что на момент передачи должно быть в квартире. Обычно список включен в пункт «Предмет договора», там указывается, с какой отделкой сдается квартира и какие работы на момент передачи должны быть выполнены («цементная стяжка», «установка пластиковых окон» и проч). Если какие-то из этих работ не выполнены — в дефектный акт. Важно: те или иные «косяки» есть всегда, вопрос только в том, с какими недоделками квартиру принимать можно, а с какими нет.

Какие бывают недочеты:

 существенные (дыра в стене, отсутствие крыши, сломанная входная дверь, неработающая канализация)

 несущественные (некачественная штукатурка, треснувшее оконное стекло, плохо закрывающиеся межкомнатные двери)

Критерий прост: при существенных недочетах жить в квартире невозможно. Все остальные недочеты относятся к несущественным.


«Приняли квартиру в середине 2017 года. Все нормально, в целом, но были расхождения с планом — ширина комнат на 20 см меньше, плюс в кухне установлен короб, которого не предполагалось изначально. В итоге “съелось” примерно метр 20 пространства — я переживал, что ванна теперь не войдет, придется ставить душевую кабину. Но с этим обошлось. В итоге стребовал с застройщика пересмотр цены с учетом меньшей площади», — Игорь, 43, Санкт-Петербург.


Как выявлять недочеты:

Да, дыру в стене вы вряд ли пропустите, но некоторые «косяки» заметить проще, если знать, где их искать. И как. Вам могут понадобиться:

 лампочка (проверить цоколи) и фонарик (на случай, если освещение не будет работать)

 электроприбор (походный фен, электробритва) для проверки розеток. подойдет и старый телефон (новый жалко: вдруг случится перепад напряжения)

 рулетка и отвес для обмера площади, высоты потолков и определения кривизны стен

 блокнот, ручка и кусок мела — фиксировать недочеты на бумаге и в реальности.

Важно: и существенные, и несущественные недочеты в обязательном порядке вносятся в дефектный акт.


«Вообще не ожидала, что приемка квартиры окажется таким головняком. Мы с мужем нанимали фирму, которая специализируется на приемке — три часа ползали и замеряли такие мелочи, на которые я бы и внимания не обратила. Из серии — на стенах и потолках не должно быть неровностей более 3 мм на площади в 2 кв.м. Регламентируется все: стены, окна, двери, батареи, ванная...  С одной стороны, теперь как-то спокойнее: наверняка почти все недоделки нашли. С другой, да и фиг бы с ними — мне кажется, на качество жизни мало что серьезно влияет. По крайней мере, у нас в квартире серьезных “косяков” не было», — Майя, 29, Москва.


Можно ли делегировать проверку квартиры

Обратиться к услугам профессиональных посредников, в принципе, имеет смысл — компаний такого рода на рынке много, и они реально облегчают жизнь. Стандартный пакет услуг включает проверку всех помещений квартиры, составление дефектного акта вплоть до подписи его застройщиком. В среднем, приемка московской квартиры обычно оценивается в 3-5 тыс. рублей. Конечно, если именно вам досталась квартира от идеального застройщика, это лишние траты. Но довольно часто получается выявить что-нибудь неприятное.

Что делать, если обнаружились серьезные недочеты

Принимать квартиру категорически нельзя (это лишает вас права требовать устранения проблемы). В этом случае в дефектном акте вы пишете, что отказываетесь принимать квартиру из-за существенных недочетов. Имейте в виду: ключи вы получаете как раз после подписания акта приемки-передачи, то есть, в случае, если вы заявите о существенных недочетах, придется повторно принимать квартиру после того как застройщик все исправит. До тех пор ключей вы не увидите.

А если недочеты несущественные

В таком случае подписывать акт приемки-передачи можно и нужно (в противном случае застройщик через 2 месяца получит право сдать вам квартиру в одностороннем порядке вместе со всеми своими недоделками). Но к акту приемки-передачи прилагается и дефектный акт, который тоже должен подписать представитель застройщика. После этого принимайте квартиру и берите ключи. Причем стоит проследить, чтобы у застройщика не осталось своего экземпляра ключей. А лучше всего — сразу же поменять замки. Теперь задача застройщика — согласовать с вами время, когда рабочие будут исправлять недоработки.


«Принимал квартиру в 2009 году. Это было нечто. Подходим к квартире, вставляем ключи — не открывается. Начали пробовать открыть другие квартиры, какие-то открываются, какие-то нет. Стою, не понимаю вообще, что мне делать. В итоге откуда-то появляется парень-строитель, достает из кармана ключ от моей (!) квартиры и открывает. Заходим в квартиру — там в кухне дверь поставлена, стоят раскладушки, телевизор, ноутбук, плитка, чайник, чуть ли не тарелки с едой дымятся. Оказывается, строители сначала съехали из отремонтированных квартир, а потом “под шумок” вернулись». — Роман, 34, Подмосковье.


Сколько ждать исправлений

Закон на этот счет ничего конкретного не предписывает, на практике — сроки зависят от масштаба жилого комплекса (чем больше сдано квартир, тем больше придется ждать исправлений), обычно это от одного месяца до трех-четырех, в редких случаях — и дольше.

А бывает, что квартиру сдают без «косяков»?

ДА. Но лучше все предусмотреть.

Читать дальше