Опыт

Мануал: как купить квартиру и не разориться

«Жилец» прочитал для вас книгу советов от знаменитых риелторов

текст: Юлия Дудкина

24 апреля 2018

Риелторы Анна Моисеева и Сергей Тихоненко уверены — есть много способов купить недвижимость, даже если вы не очень богаты. Главное, расставить приоритеты и определиться, какое именно жилье вам необходимо. В своей книге «Как купить квартиру выгодно» Моисеева и Тихоненко рассказывают, как понять, что пора обзаводиться своим жильем, и разбирают плюсы и минусы всех вариантов. В первой части материала рассказываем, как купить квартиру в новостройке.


Нужна ли мне недвижимость?

Многие годами мечтают о своём жилье, но ничего не делают, а только жалуются на запредельные цены. На самом деле, купить квартиру — реально. Даже в Москве. Это делают и молодые люди, и фрилансеры, и многодетные семьи.

Но для начала нужно ответить себе на вопрос: а нужна ли мне вообще собственная квартира?

Авторы книги предлагают небольшой тест. Нужно прочитать следующие утверждения и выбрать те, с которыми вы согласны:

– У вас есть или скоро появятся дети.
– У вас уже есть не менее 30% от стоимости потенциальной квартиры.
– Если вы возьмёте кредит, он будет съедать не больше 30% ежемесячного дохода.
– Вы ненавидите переезжать и готовы 10 лет прожить на одном месте.
– Вас не устраивает нынешнее жилье.
– Вы готовы мириться с недостатками вашего будущего жилья.
– Вы очень цените комфорт.
– Вы очень хотите купить квартиру.

Если ответов «да» у вас только половина или меньше — может быть, вам не так уж и нужна собственная квартира. Но если вы согласны со всеми или почти со всеми пунктами, то, вероятно, вы действительно готовы к такому шагу.

Итак, вы определились. Теперь можно искать экономный и безопасный способ купить квартиру. Выбор такой: купить новое жильё или приобрести квартиру на рынке вторичной недвижимости. Остановимся подробнее на новом жилье.

Купить новостройку

Под новостройкой имеется в виду недвижимость, которая ещё находится на этапе строительства.

Плюсы:

1. У такой квартиры нет запутанной истории обменов, приватизаций или продаж, а значит, никакой скелет не вылезет из шкафа. К тому же приятно знать, что, кроме бригады рабочих, в вашей квартире ещё никто не успел побывать.

2. Такую квартиру довольно просто купить — по большому счёту, просто подписать кучу документов и отдать деньги.

3. Дом и коммуникации не изношены и, вероятно, в следующие десять лет ничего не обрушится.

4. Часто застройщики предлагают удобные программы рассрочки — под вменяемый процент или даже беспроцентные. Кроме того, это неплохая инвестиция — уже к моменту оформления собственности ваша квартира подорожает на 20-30%.

Недостатки:

1. Придётся подождать, пока застройщик закончит проект и сдаст жильё.

2. Есть некоторые системные риски. О них – позже.

Что делать?

1. Выбирайте застройщика с нормальной репутацией и большим «портфолио» — такого, который ввёл в эксплуатацию уже много жилья.

2. Выбирая между панельным и кирпичным домом, помните, что «панельки» возводятся быстрее, а монолитный или монолитно-кирпичный дом строят не меньше года. В среднем монолитный дом в 20 этажей будет строиться 2-2,5 года.  Если вам нужно скорее въехать, лучше обратить внимание на панельные дома.

3. Выясните, в каких банках аккредитован жилой комплекс, который вас заинтересовал. Банки уже изучили всю документацию по проекту и застройщику и могут давать кредиты по упрощённой схеме. Вероятно, они кредитуют самого застройщика и заинтересованы в том, чтобы он всё поскорее распродал. Часто в этих банках вам могут предложить самые мягкие условия кредитования.  Что касается ремонта, то многие застройщики сегодня предлагают жильё с качественной отделкой под ключ.

Могу ли я стать обманутым дольщиком?

Когда мы покупаем новостройку, мы совершаем довольно рискованную инвестицию. Подписывая договор долевого участия, мы становимся соинвесторами бизнес-проекта. При этом мы покупаем не квартиру, а право на то, чтобы в будущем её получить.

В этой затее есть системные риски, которые могут проявиться в кризисное время.

Риски:

1. Если у участников рынка начинаются проблемы с деньгами, это отражается на строительстве. Регулярно происходят задержки по срокам сдачи объекта — чаще всего строительство затягивается как минимум на год. В Подмосковье и регионах есть объекты, которые стоят замороженными уже по пять-десять лет.

2. Девальвация рубля. Если вы взяли ипотечный кредит в иностранной валюте, то к окончанию стройки, возможно, вы будете уже не в состоянии делать выплаты.

3. Застройщика могут признать банкротом, и тогда его активы распродадут на аукционе. Если вы захотите вернуть деньги, то, скорее всего, получите обратно только часть вложений.

С другой стороны, в кризисное время появляются и новые возможности. Если застройщик нуждается в деньгах, он может решиться на демпинг. Например, в 2008-2009 годы компания «Ведис-груп» запустила продажи в ЖК «Марфино» по невероятной цене — от 68 000 рублей за квадратный метр. Это было вдвое ниже средних цен на стандартное жильё в том же районе.

Покупатели, которые рискнули и купили строящиеся квартиры в «Марфино», выиграли — в конце концов, объект сдали в срок, а цены на эти квартиры позже выросли в три раза.

Как покупают новостройки?


Договор долевого участия (ДДУ)


Плюсы:

1. Это самый простой и безопасный вариант, который полностью соответствует Федеральному закону. В ДДУ всегда указывается цена объекта и сроки строительства, а также гарантийный срок дома (обычно пять лет). То есть в течение пяти лет застройщик должен будет устранить недостатки этого дома за свой счёт.

2. Если застройщик затягивает сроки, вы можете обратиться в суд и потребовать взыскания штрафа.

3. Если застройщик продаёт квартиры по ДДУ, значит, у него есть полный комплект разрешительной документации на строительство. Этот договор предоставляет покупателю право отказаться от покупки, и тогда застройщик должен будет вернуть деньги в десятидневный срок.

Недостатки:

Если застройщик обанкротится, то объект продадут на торгах, а соинвесторам возвратят не больше 10% от вложенных средств.


Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)


Плюсы:

Цены квартир, проданных по ПДДУ, примерно на 10% ниже, чем до официального открытия продаж. Обычно по этой схеме продаётся немного квартир — ровно столько, сколько нужно застройщику, чтобы вовремя получить денежные средства, которых ему не хватает. После того, как застройщик оформляет разрешительную документацию, он заключает ДДУ с теми покупателями, с которыми раньше заключил ПДДУ.

Обратите внимание на условия, которые должны быть выполнены в таком договоре, потому что на практике они не всегда соблюдаются:

1. ПДДУ должен содержать точный адрес квартиры и точные сроки, когда будет заключён основной договор — ДДУ.

2. По предварительному договору нельзя принимать денежные средства. Этот договор заключается ещё до того, как застройщик оформил разрешительную документацию на строительство.

Недостатки:

Продажа квартир по предварительному договору никогда не афишируется. Если вас интересует конкретная новостройка, продажи по которой ещё не открыты, вам стоит пойти в офис продаж, пообщаться с менеджером лично, оставить заявку. Кроме того, из-за того, что по ПДДУ нельзя привлекать денежные средства, эта схема вообще невыгодна для застройщика. Кое-кто нарушает эти условия, но тогда сделка становится незаконной.


Договор переуступки


Это когда один покупатель купил квартиру по ДДУ и перепродаёт её другому. Так может случиться, если человеку, который приобрёл квартиру по предварительному договору, неожиданно потребовались деньги. Также по договору переуступки квартиру может передавать юридическое лицо, которое выступает инвестором. Сделки заключаются по закону 214-ФЗ, и участники получают все законные гарантии.

Плюсы:

В таком случае это жильё может продаваться намного дешевле, чем у застройщика.

Недостатки:

Если таких дешёвых предложений много, то это может быть плохим знаком — вероятно, у проекта большие проблемы, и инвесторы, которые вложились в недвижимость, пытаются поскорее от неё избавиться.


Предварительный договор купли-продажи


Такой договор обязательно должен содержать все условия обычного договора купли-продажи — адрес квартиры, метраж, цену. Ещё в нём должен быть срок заключения основного договора.

Плюсы:

Такой договор можно заключить, даже если совершить сделку прямо сейчас невозможно. Например, если у вас пока нет нужных денег или у продавца ещё не собраны все документы для продажи квартиры.

Недостатки:

Очень часто застройщики пытаются продать квартиры по предварительным договорам ещё до получения разрешения на строительство. Эта схема незаконна, и она никак не защищает интересы покупателя. Заключать ПДКП можно, только если дом уже построен, введён в эксплуатацию, но квартиры пока не оформлены в собственность.

Во второй части материала мы расскажем, какие ещё есть варианты обзавестись своим жильём.

Читать дальше